土地売却時のトラブルを回避する基礎知識

土地売却時のトラブルを回避する知識について解説いたします。

いざ土地の売却をしたいと思っても、はじめてのことで何に注意したらいいか分からないことも多いと思います。こちらの記事では土地を売却した後にトラブルにならないよう、事前に注意すべき【確定測量】【瑕疵担保責任】の2点について解説します。

基礎知識としてご参考ください。

1.確定測量(境界確定測量)

まず、隣地や道路との境界を明確に示す図面が必要となります。

この図面を作成するには測量が必要となり、測量後に作成する測量図には3種類あります。

現況測量図と地積測量図は、隣接する所有者と境界確認を合意していないので、売買時は参考資料程度にしかならず正式な効力のある図面とはなりません。そして確定測量図は、測量士・土地家屋調査士といった資格を持つ人の立会いの下、隣接する所有者の合意を得て行政の図面(国土地理院が作成する)を基に土地の境界を全て正式に確定させ作成した図面です。したがって、不動産の売買契約(一部例外を除く)を結ぶ際には確定測量が必要となります。

1-1.境界明示は売主の義務

土地の売買では、売主が引渡しまでに買主に対して土地の境界を明示する義務を負うのが一般的です。この義務の内容や不履行の場合の措置が不明瞭ですと、後々訴訟になるケースもある最も多いトラブルです。測量を依頼すると費用はかかりますが、隣接所有者とのアポ取りや話し合い~測量~図面の作成まで全て行ってくれますので、プロにお任せしましょう。

2.瑕疵担保責任

不動産の売却では売主には瑕疵担保責任があります。

瑕疵(かし)とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいいます。例えば、有害物質による土壌汚染、地中埋設物、事故・自殺などが該当します。そして、これらのうち買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった”隠れた瑕疵”が瑕疵担保責任の対象となります。

売却後”隠れた瑕疵”が発見されたとき、民法では下記のよう定めています。

買主は、
・発見後1年間は売主に対し、損害賠償を請求できる
・契約の目的が達成できない場合には契約解除も請求できる

この買主を保護する売主の責任を瑕疵担保責任と呼びます。
売主は、売却前に知っている瑕疵は全て買主へ告げるというのが基本となります。

2-1.民法改正(2020年4月) 瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2017年5月26日に、民法(債権法)の改正法案(以下「改正民法」といいます)が成立し、2020年4月1日に施行されることになりました。この改正は、民法制定以来約120年ぶりとなります。

2-1-1.概要

「瑕疵担保責任」の概念がなくなり、新たに「契約不適合責任」の概念が追加されます。不動産取引における瑕疵担保責任とは、物件に隠れた瑕疵があった場合、買主 は売主に対して損害賠償請求または契約の解除などができるというもの。瑕疵とは欠陥、キズの意味です。一方、改正民法では「契約の内容に適合しないもの(不動産)」を買主に引き渡した場合、その責任を売主が負うことになります。それが「契約不適合責任」なのです。つまり、「契約の内容に適合しているかどうか」が焦点になります。

2-1-2.要件

◆買主救済手法の多様化
改正民法は、債務不履行責任に関する売買の特則として整理され、契約不適合の状態に応じて、

①追完請求権(改正民法562条1項)や
②代金減額請求権(改正民法563条1項、2項)が規定されました。

瑕疵担保責任として現行民法でも認められていた解除や損害賠償についても、
③契約の解除(改正民法564条、541条、542条)や
④債務不履行による損害賠償(改正民法564条、415条)として規定されています。

◆損害賠償請求には売主の帰責性(過失)が必要
現行民法における瑕疵担保責任では、過失がなくても売主が責任を負っていました。
改正民法における契約不適合責任では、損害賠償の範囲が変わり、改正後は売主の責任に帰することができない事由により損害が発生した場合は、『損害賠償責任を負わない』となっています(改正民法564条、415条1項ただし書)

2-1-3.要件行使可能な期間の変更

現行民法における瑕疵担保責任にもとづく損害賠償請求では「瑕疵があることを知った時から1年以内に請求」が条件でしたが、改正民法における契約不適合責任では、「不適合を知った時から1年以内に通知」になります(改正民法566条)

もっとも、売主が引渡しの時点で契約の内容に適合しないことを知っていたり、重大な過失で知らなかった場合にはこの行使期間に制限はかかりません。

2-1-4.売るなら改正前がおススメ

民法改正後は、瑕疵が隠れているかどうかは関係なくなり、「契約内容に合致しているかどうか」が問われるようになります。目的物の内容を漏れなく伝えておかないと、後から契約不適合責任を問われかねません。

民法改正は買主にとっては喜ばしいのですが、売主にとっては責任が重くなる改正です。売主に求められる対応は確実に増えるため、近々売却する予定のある人であれば、改正前に売却してしまった方が気楽です。

3.まとめ

先祖代々の土地を相続したなど、古くから持っている土地で内容がよく把握できていない場合などは特に注意が必要です。まずは、実績があって信頼できる不動産会社に相談しましょう。

4.ワンストップ売買

弊社㈱アキラは、グループ13社のアジアグループに所属しており、その中で土地の買取を専門で行っている会社です。地主様の土地を直接買取致しますので、仲介手数料は0円です。

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