公開日：2022/08/01
カテゴリー：AKIRA新聞
皆さんこんにちは、新入社員の梅澤です。
ついに夏本番と感じられる暑さとなってきましたね。私はまだ、海やプールには行っていないのですが、今年は会社で草刈りなどを行ったため、ものすごく焼けました。すでに真っ黒です。
容積率と建蔽率
建蔽率と容積率ってご存じですか？私は最近、宅建の勉強を始めて知ったのですが意外と重要だと思ったのでご紹介します。特に、マイホームを建てたいと考えている方必見です。
建蔽率とは
建蔽率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。要するに敷地に対して建物が建っている面積割合ということです。算出方法は（建築面積÷敷地面積）となっています。これに地区ごとに制限がかかっているのです。なぜ制限がかかっているのかというとあまりパンパンに建物を建てられてしまうと風通しや日照りが悪くなってしまったり、火災の際にすぐに燃え広がってしまうからです。
建蔽率は用途地域ごとに定められており、さらにそこから都市計画で定められています。要するに行政や市で決められているのです。
しかし、できることならせっかく土地があるならできるだけ大きな家を建てたいと考える方もいますよね？場所によっては５０％と低めなところも存在します。大きな庭もうれしいですが家も大きくしたいと思う方もいると思います。そんな方のためにこの制限が緩和できることがあるのでご紹介したいと思います。
建蔽率の緩和
建蔽率の緩和条件は３種あります。
1 特定行政庁が指定する角地 1/10プラス
2 防火地域内で耐火建築物 １/10プラス （もともとが８/１０の場合制限なしとなる）
3 準防火地域で耐火建築物、準耐火建築物等 1/10プラス
の３種類となっています。
つまり建蔽率は最高58％までの建物しか建てられないということになります。
家を建てる場所次第ではありますが、可能性はなくはないので、もし土地から探す際は気にしてみてはいかがでしょうか。
また、建蔽率が建物を建てようとする場所に複数にまたがっている場合は敷地面積に対する割合分を計算し、算出します。例えば、建蔽率５０％の土地が１２０㎡、建蔽率７０％の土地が８０㎡の２種類の建蔽率がまたがる土地に建物を建てるとなると
（120×50％）＋（80×70％）＝116
１１６÷（120＋80）＝５８％
つまり建蔽率は最高58％までの建物しか建てられないということになります。
建蔽率の上限が下がる可能性も上がる可能性もあるのでこちらも合わせてご注意ください。
容積率
容積率とは敷地面積に対する建物の敷地面積の割合のことです。先ほどの建蔽率と似ていますが今度は2階や3階等がある場合、すべての面積を足して敷地面積で割ります。つまり、（延べ面積÷敷地面積）となるわけです。
容積率は先ほどの建蔽率と同じく日照りなどのほかに人口集中を軽減し、前面道路の混雑防止を目的に設けられています。
建蔽率が低くても高くして大きな家を建てようとしてもできないように制限があるのですね。（だいたいの地域にはそもそも高さ制限もあります。）
容積率の制限も行政や市が決めているのですが容積率の場合は前面道路の混雑防止のため、前面道路の幅によっても規制がかかります。
前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、道路の幅員×４０％（住居用地域の場合）を計算し、行政や市が定めたものと比べより厳しいほうが適用されます。
建蔽率の緩和
制限を聞くと厳しく感じますがこちらも緩和されるものがあります。
１ 共同住宅、老人ホーム等の共用廊下、階段は延べ面積に算入しない。
２ エレベーターの部分7の床面積は延べ面積に算入しない。
３ 建物の地階にある住居部分の床面積はその建物の住居部分の床面積の1/3までは延べ面積7に算入しない。
この3つとなります。マイホームに関係あるのは3番ですね。地下にならすこしですが容積率の制限をオーバーして家を大きくすることができるのです。
いつかマイホームを建てることになった時のために頭の片隅にでも残しておいていただければ幸いです。
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