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新入社員が解説〜不動産に関わる税金について〜

公開日:2021/11/11

カテゴリー:AKIRA新聞

皆さん、こんにちは。

株式会社アキラ!コラム担当の植木です。

不動産に関わる税金と言っても「取得した場合」「保有しているとき」「売却した場合」とその都度かかる税金が変わっていきます。

今回は、一つ一つ解説していきます。参照リンクも載せてます、併せてご覧ください。

 

税金の種類

 不動産を取得したときにかかる税金
 ①不動産取得税 ②登録免許税 ③印紙税
 不動産を保有しているとかかる税金
 ④固定資産税
 不動産を売却したときにかかる税金
 ⑤所得税(譲渡所得) ⑥住民税 ③印紙税

 

国税と地方税

税金にも種類があり国が課税している国税と地方公共団体が課税している地方税があります。内訳は以下のようになっています。

 国税
 ②登録免許税 ③印紙税 ⑤所得税(譲渡所得)
 地方税
 ①不動産所得税 ④固定資産税 ⑥住民税

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

①不動産取得税

字の通り、不動産を取得した時にかかる税金です。購入、交換、贈与、新築、改築(価格が増加した場合のみ)が対象となります。例外もあり、相続や法人合併等によって取得した場合には、対象外となり不動産所得税はかかりません。

不動産がある都道府県が、不動産の取得者に対して税金を課します。

課税標準→固定資産課税台帳の登録価格(固定資産税評価額)

課税の計算方法 不動産取得税=固定資産税評価額×税率(土地・住宅の場合:3% 住宅以外の建物の場合:4%)

 

②登録免許税

不動産は、見ただけでは誰の持ち物かわかりません。「この畑は誰のものなんだろう?」とか「この山林は誰が所有しているのかな?」なんてことありますよね?はい。ありますよね!(笑)

不動産の所有者を法務局の「不動産登記簿」で管理してます。不動産登記簿に登録するのに必要なのが登録免許税です。

売買の移転登記だけではなく、相続の移転登記、所有権保存の登記、抵当権の設定の登記などの申請をする際に、登録免許税の支払いが必要になります。

登録免許税=固定資産税評価額×税率

税率は登記の種類により変わります。

・建物を新しく建てたとき

→所有権保存登記 固定資産税評価額×0.4%(軽減措置により0.15% R4.3.31まで)

・土地を他人から取得したとき

→所有権移転登記 固定資産税評価額×2%(軽減措置により1.5% R5.3.31まで)

・建物を他人から取得したとき

→所有権移転登記 固定資産税評価額×2%(軽減措置により0.3% R4.3.31まで)

関連サイト:法務局;租税特別措置法

 

固定資産税評価額は、毎年1月1日現在の不動産価格なので、その年に新築物件には固定資産税評価額がありません。そのような場合は、その不動産に類似する固定資産税評価額を基礎として登録機関が認定した評価額になります。

 

③印紙税

土地や建物を買うときの「不動産売買契約書」や、建物を建てるときに建築業者と交わす「建築請負契約書」に収入印紙を貼ります。そして、収入印紙代が印紙税として支払われます。

②登録免許税で出てきた租税特別措置法の軽減措置は、印紙税にも関わってきます。

 契約金額 軽減後の税率
 10万円以上50万円以下 200円
 50万円を超え100万円以下 500円
 100万円を超え500万円以下 1,000円
 500万円を超え1000万円以下 5,000円
 1000万円を超え5000万円以下 10,000円
 5000万円を超え1億円以下 30,000円
 1億円を超え5億円以下 60,000円

軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成されるものになります。

関連コラム:新入社員が解説〜宅建士を目指している方必見!35条書面と37条書面の違い〜

関連サイト:国税庁;不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

④固定資産税

所有する固定資産(土地、建物)に対して課せられる税金で毎年1月1日に課税されます。

土地は、田、畑、山林、牧場

建物は、住宅、店舗、工場、倉庫が該当します。

固定資産税=評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)

固定資産税評価額は、土地や家屋などを「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村(東京都の場合は各区)が個別に決める評価額のことです。固定資産税評価額は3年に1度の間隔で見直しが図られ、その時点の時価に応じて金額が決まります。床面積が同じでも建物の構造、規模、立地によって評価額が異なります。

地目が「宅地」の場合は、「路線価方式」などを基にして、宅地の状況に応じて求められます。

↓路線価

関連サイト:国税庁;路線価図・評価倍率表

 

⑤所得税(譲渡所得)⑥住民税

所得税とは、1年間(1/1~12/31までの1年間)に得た収入から、これを得るための必要経費を差し引いた金額をいい、この所得に対してかかる税金です。つまり、不動産売却によって得た利益に対してかかる税金のことをいいます。これが、譲渡所得です。

譲渡所得=不動産売却価格ー(取得費※1+譲渡費用※2)

※1 取得費…譲渡した不動産の購入代金、取得時の仲介手数料、①不動産取得税、②登録免許税など

※2 譲渡費用…譲渡時の仲介手数料、③印紙税、取壊費用など

所得税の納付期限は、その年により前後しますが原則3月15日です。住民税は、申告後に住民税納付書が送付されてくるので、指定の金融機関で支払うことになります。一括で納付の他に、6月、8月、10月、翌年1月のように4回に分けて納付できるようになっています。

 

譲渡した不動産の所有期間が、譲渡した年の1月1日現在で「5年以下」「5年超え」かによって税率が変わります。

○長期譲渡所得 5年超え

課税長期譲渡所得金額×19% 「15%(所得税)と5%(住民税)」

○短期譲渡所得 5年以下

課税短期譲渡所得金額×39% 「30%(所得税)と9%(住民税)」

5年以下の方が税率が高い理由は、不動産バブル期の「土地転がし」と呼ばれる転売行為を抑制する狙いがあるとされています。

贈与、相続又は遺贈により取得した資産は、原則として以前の所有者の取得の日を引き継ぐとされています。

 

※2037年までは、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されます。

※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

関連サイト:国税庁;土地や建物の譲渡所得に対する税金

 

まとめ

いかがでしたか?

今回は、不動産に関わる税金について解説しました。

人生の中で不動産の売買に関わることは、そう多くないと思います。正しい知識を持った営業マンがアドバイス致します。不動産売買における特例・控除についてのお悩みも弊社にご相談ください!

弊社HP:不動産買取時にかかる諸費用

 

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